Theo nhiều doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM, chưa năm nào như thời điểm hiện tại, kể từ sau cuộc khủng hoảng nhà đất kết thúc, thị trường giao dịch căn hộ đang diễn biến rất khác thường.

Như thường lệ, nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu người mua nhà vẫn tăng mạnh dịp cuối năm. Tuy nhiên, thời điểm những tháng trước tết âm lịch, thị trường nhà đất TP.HCM đã khan hiếm nguồn cung mà nhu cầu mua cũng sụt giảm!

Theo đó, thị trường bất động sản (BĐS) 11 tháng năm 2018 có dấu hiệu giảm sút nguồn cung rõ rệt, trong khi đó doanh nghiệp liên tục than phiền những quy định bất hợp lý trong thủ tục đầu tư dự án BĐS. Nếu tình hình này không được cải thiện, dự báo thị trường năm 2019 tiếp tục với những gam màu xám.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, nêu một số dữ liệu 2018: tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án, gồm 23.759 căn nhà (trong đó có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó phân khúc cao cấp 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp 11.731 căn, chiếm 49,4%; phân khúc bình dân 4.584 căn, chiếm 19,3%.

So sánh thị trường BĐS 9 tháng năm 2018 với 9 tháng 2017 đều thể hiện sụt giảm: số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh 68%.

“Như mọi năm, thời điểm này chúng tôi ồ ạt tuyển “quân” để đẩy sản phẩm mới ra thị trường tận dụng dòng tiền cuối năm của khách hàng. Tuy nhiên, đến lúc này nhân viên môi giới của công ty đang nghỉ việc dần vì từ tháng 5/2018 đến hết quý 1/2019 cũng không có dự án mới nào được bung hàng. Chúng tôi phải cố gắng cầm cự để “nuôi” những nhân viên môi giới chủ chốt, để khi dự án mới được phê duyệt đầy đủ thủ tục pháp lý còn có người mà bán hàng”, giám đốc một công ty môi giới lớn tại TP.HCM cho biết.

Vị này còn cho biết thêm, không phải doanh nghiệp không có quỹ đất hay “cạn” nguồn hàng nhưng nguyên nhân chính là hồ sơ xin đầu tư, xin giấy phép xây dựng cả 3 dự án đều đang nằm trên bàn làm việc của các cấp có thẩm quyền, không biết khi nào được phê duyệt. Trong khi đó, mọi kế hoạch, chương trình quảng bá cho các dự án này đã được hoạch định từ nhiều tháng trước, nay thì phải tiếp tục chờ đợi.

Theo một số doanh nghiệp BĐS, thị trường trải qua một quý cuối năm giảm khá sâu cả về cung và cầu. Nguyên nhân do các chủ đầu tư đang điều chỉnh kế hoạch ra hàng, cùng với sự quản lý chặt chẽ của cơ quan Nhà nước trong việc cấp phép thủ tục pháp lý. Với diễn biến của thị trường hiện nay, tình hình trầm lắng có thể kéo dài đến hết năm 2018.

Theo tìm hiểu,tại TP.HCM, nếu như những năm trước các doanh nghiệp đầu tư BĐS liên tục đưa ra thị trường các dự án mới, thì từ đầu năm 2018 đến nay các dự án ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Chẳng hạn, “ông lớn” Novaland những năm trước như năm 2015 có 12 dự án, năm 2016 có 5 dự án, năm 2018 cho đến thời điểm này cũng chỉ đưa ra thị trường dự án Grand Manhattna. Dự kiến, đến quý 2/2019 Novaland mới có thể tung dự án mới tại quận 2 ra thị trường.

Song song đó, Him Lam Land từ đầu năm 2018 đến nay không có dự án mới nào, trong khi đó doanh nghiệp này từng tuyên bố trong năm nay sẽ có đến 3 dự án nhà ở hợp túi tiền được bán ra thị trường. Hưng Thịnh Corp., cũng mới đưa ra thị trường một dự án duy nhất là Q7 với số lượng 4.000 căn hộ và một dự án nhà phố ở Đồng Nai New City. Phúc Khang với dự án duy nhất là Diamond Lotus (quận 2); TNR Holdings cũng chưa biết thời điểm chính xác ra được dự án mới sau khi bàn giao thành công dự án The Gold View (quận 4) cho khách hàng…

Các doanh nghiệp này đều cho biết, hy vọng trong quý 2/2019 thì các dự án mới trong kế hoạch có khả năng được cấp phép đầu tư và xây dựng, khi đó mới giới thiệu ra thị trường. “Còn thời điểm hiện tại, ngồi chơi xơi nước là chính. Đa phần các doanh nghiệp BĐS đều như thế, bởi đã là tình hình chung. Một vài doanh nghiệp phải chuyển dịch hướng đầu tư các dự án ở những tỉnh lân cận để tạo dòng tiền”, giám đốc một công ty BĐS khác cho biết thêm.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết so với những năm trước số lượng dự án mới ra thị trường giảm hẳn. Hiện nay doanh nghiệp đang làm thủ tục để xin đầu tư một số dự án, nhưng chưa biết khi nào xong nên chưa thể công bố.

Với các công ty môi giới thì tình hình đang hết sức “bi đát”! Chẳng hạn, đại diện công ty DRKA cho biết 3 năm trở lại đây, dịp cuối năm doanh nghiệp kinh doanh “chóng mặt” với 5-7 dự án, nhưng nhiều tháng nay chỉ tập trung lực lượng cho một dự án. Dịp tết sắp đến hay sau tết cũng không còn dự án nào để kinh doanh do các chủ đầu tư không có “rổ hàng” mới.

Chuyên gia phân tích thị trường BĐS cá nhân Phan Công Chánh cho biết: “Quả là một thời điểm hết sức khác thường của các doanh nghiệp địa ốc. Năm nay thời điểm cuối năm vắng bóng các sự kiện mua bán, ra mắt dự án… mà thay vào đó là phát sinh hàng loạt cuộc tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư. Tình hình này sẽ còn kéo dài thêm đến giữa năm sau. Nguyên nhân chính là việc các cấp có thẩm quyền đang siết chặt quá trình phê duyệt thủ tục đầu tư, xây dựng”.

Chẳng hạn, mới đây Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến vừa ký Công văn 4636/UBND-ĐT gửi các Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Xây dựng, Kế hoạch-Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên-Môi trường, GTVT, Tư pháp và Hiệp hội BĐS TP.HCM, trong việc khai thông cho các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM; yêu cầu Sở Xây dựng nghiêm túc thực hiện chỉ đạo của UBND TP.HCM tại Công văn số 4122/UBND-ĐT ngày 8-9-2018; khẩn trương hoàn thiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trình UBND TP.HCM xem xét, để làm cơ sở thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, cho các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM.

Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều doanh nghiệp đầu tư- kinh doanh BĐS, các quy định nói trên sẽ “siết” việc đầu tư dự án nhà ở nhiều hơn, đặc biệt là các dự án đang triển khai dở dang phải quay lại từ đầu để rà soát xem có phù hợp với chương trình phát triển nhà ở của thành phố hay không. Do vậy, ngay trong năm 2018 và những năm tiếp theo, nguồn cung mới về nhà đất trên địa bàn TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn giảm mạnh.

Tại hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp BĐS và lãnh đạo TP.HCM hồi giữa tháng 11/2018, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP địa ốc Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Corp), cho biết chỉ tiêu dân số đang là rào cản, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án.

Ông Trung cho rằng chỉ tiêu dân số hiện nay không còn phù hợp vì vượt quá con số dự đoán, chưa kể sắp tới nếu quy định bỏ hộ khẩu, dân số sẽ còn tăng lên. Cùng với chỉ tiêu dân số, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý khi tính tiền sử dụng đất của dự án, làm mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh.

“Một vấn đề khác là thời gian thực hiện thủ tục cấp “sổ hồng” căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài, gây thiệt hại cho quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng”,ông Trung nói.